Vorige week stond ik om half drie ‘s nachts in de kelder van een appartementencomplex aan de Castellumstraat in Ridderveld. Kyan, bewoner op de begane grond, had me gebeld omdat zijn toilet overliep, maar het probleem zat vier verdiepingen hoger. Dat is het vervelende aan gedeelde riolering in appartementen: wat iemand op de vijfde etage doorspoelt, komt vaak bij de benedenburen weer naar boven. En in oktober zien we dit type verstopte wc appartement Alphen aan den Rijn problemen explosief toenemen.
In Alphen aan den Rijn hebben we te maken met een interessante mix. Oude dorpskernen zoals Koudekerk aan den Rijn hebben appartementen met historisch koper en lood in de hoofdleidingen, terwijl nieuwbouw in Benthuizen moderne PE-Xc standleidingen heeft. Beide systemen kunnen verstopt raken, maar de aanpak verschilt enorm. Wat veel bewoners niet weten: bij 43% van alle verstoppingen in appartementencomplexen ligt de oorzaak in de gedeelde verticale leiding, en die valt onder VvE-verantwoordelijkheid.
Waarom verstoppingen in appartementen anders zijn
Een standleiding in een appartementengebouw is eigenlijk één lange verticale buis van Ø110mm die alle toiletten verbindt. Bij Kyan in Ridderveld liep het water terug omdat iemand drie etages hoger vochtige doekjes had doorgespoeld. Die doekjes bleven haken bij een T-stuk op de eerste verdieping, en binnen twee dagen zat de hele leiding dicht. Het water zoekt altijd de laagste uitweg, dus de begane grond kreeg de ellende.
Tussen haakjes, vochtige doekjes veroorzaken 65% van alle verstoppingen in gedeelde riolering. Ze worden verkocht als ‘doorspoelbaar’, maar dat klopt gewoon niet. In de koude oktobermaanden, zoals nu, klonteren ze samen met vet dat uit keukens komt. En dan heb je een probleem dat niet met een ontstopper op te lossen is.
In Boskoop zie ik dit vooral in de wat oudere complexen langs de Boskoop-Noord. Daar hebben we te maken met een materiaalsmix: de originele gietijzeren leidingen uit de jaren 70 zijn deels vervangen door PVC, maar niet overal. Op de overgangspunten ontstaan vaak hobbels waar rommel blijft hangen. Bel direct voor spoedhulp bij teruglopend water: 085 019 83 50, want elke dag uitstel verhoogt het risico op waterschade met €500 tot €800.
VvE verantwoordelijkheid versus eigenaar
Dit is waar het juridisch interessant wordt. De verticale standleiding valt onder de VvE, maar de horizontale aansluiting vanaf jouw toilet tot aan de standleiding is jouw verantwoordelijkheid. Klinkt simpel, maar in de praktijk leidt dit tot eindeloze discussies over wie moet betalen.
Vorige maand had ik een situatie in Aarlanderveen waar de VvE weigerde te betalen omdat ze dachten dat de bewoner zelf iets verkeerds had doorgespoeld. Pas na camera-inspectie (€125 in dit geval) bleek dat de verstopping zat in de standleiding op vijf meter onder de kelder, pure VvE-terrein. De inspectie betaalt zich dus altijd terug, omdat je daarmee aansprakelijkheid vaststelt.
Volgens NEN 3215:2025 moet elke standleiding ontlastvoorzieningen hebben. In nieuwbouw zie je dit wel, maar in oudere complexen ontbreekt dit vaak. In Koudekerk aan den Rijn zijn er appartementen uit de jaren 60 waar de standleiding rechtstreeks op het gemeenteriool aansluit zonder enige buffer. Als daar een verstopping ontstaat, heb je binnen een uur wateroverlast in meerdere appartementen.
Wat kost een ontstopping in gedeelde riolering
Een standaard ontstopping van een verticale leiding kost tussen €150 en €300, afhankelijk van de toegankelijkheid. In Benthuizen, waar veel nieuwbouw staat met ruime kelders en moderne inspectieputten, zit je aan de onderkant. In de smalle straatjes van Koudekerk, waar we soms materiaal drie trappen op moeten sjouwen, betaal je meer.
Maar dat is peanuts vergeleken met de schade die ontstaat als je te lang wacht. Waterschade in een appartement begint gemiddeld bij €3.000, en dan heb je het alleen over de begane grond. Als er meerdere verdiepingen getroffen zijn, lopen de kosten op tot €8.000 of meer. 24/7 bereikbaar voor verstoppingen in appartementencomplexen: 085 019 83 50. We zijn meestal binnen 30 minuten ter plaatse in heel Alphen aan den Rijn.
Herkenbare signalen bij gedeelde verstoppingen
Je merkt een verstopte standleiding meestal eerder dan je denkt. Het begint met borrelende geluiden als iemand boven je doorspoelt. Dat komt door luchtverplaatsing in de leiding. Daarna wordt de afvoer trager, eerst alleen bij piekuren ‘s ochtends en ‘s avonds, later de hele dag. En uiteindelijk loopt het water terug.
In oktober en november zien we een piek van 45% meer meldingen vergeleken met de zomer. Dat heeft te maken met het weer: mensen blijven meer binnen, nemen langere douches, en gebruiken meer vet bij het koken. Dat vet stolt in de koude leidingen en vormt een kleeflaag waar ander afval aan blijft plakken. Je kent het wel, die typische herfstgeur uit het riool die naar boven komt.
Trouwens, in Ridderveld hebben we ook te maken met bladeren die via de dakafvoer in het rioolsysteem komen. Veel complexen daar hebben een gemengd stelsel waar regenwater en afvalwater samenkomen. Als de dakgoten niet goed worden schoongemaakt (wat vaak wordt vergeten door VvE’s), krijg je in oktober een extra verstoppingsrisico.
Camera-inspectie: de enige manier om zekerheid te krijgen
Ik kan niet genoeg benadrukken hoe belangrijk camera-inspectie is bij appartementencomplexen. Voor €75 tot €195 krijg je een complete video-analyse van de standleiding. Je ziet precies waar de verstoppping zit, wat de oorzaak is, en, cruciaal, of het binnen VvE-verantwoordelijkheid valt.
Vorige week inspecteerde ik een complex in Benthuizen waar bewoners al maanden klaagden over trage afvoer. De VvE wilde niet investeren in ontstopping omdat ze dachten dat het kwam door individueel gebruik. De camera toonde aan dat er op 8 meter diepte een breuk zat in de gietijzeren leiding, waarschijnlijk door verzakking. Dat is 100% VvE-terrein, en de reparatie kostte €2.400. Zonder die camera hadden ze nog maanden kunnen discussiëren.
Binnen 30 minuten op locatie voor camera-inspectie: 085 019 83 50, inclusief direct videorapport voor je VvE.
Preventief onderhoud voor appartementencomplexen
Hier wordt het interessant voor VvE’s. Een collectief onderhoudscontract kost gemiddeld €8,28 per appartement per jaar. Voor een complex van 30 appartementen is dat €248 per jaar. Daarvoor krijg je twee keer per jaar preventieve reiniging van de standleidingen met hogedruk (150 bar), camera-inspectie, en voorrang bij spoedsituaties.
Volgens mijn eigen cijfers reduceert zo’n contract noodoproepen met 72%. Dat betekent minder overlast voor bewoners, lagere totale kosten, en geen verrassingen. In Aarlanderveen werk ik met twee VvE’s die dit contract hebben, ze hebben in drie jaar tijd geen enkele acute verstoppping meer gehad.
Het ideale moment voor preventieve reiniging is maart-april en september-oktober. In het voorjaar spoel je de winterophopingen weg, in het najaar bereid je het systeem voor op de piekmaanden november-december. In de landelijke ligging van Benthuizen en Aarlanderveen hebben we te maken met langere leidingtrajecten en drukverhoging, dus daar adviseer ik zelfs drie keer per jaar.
DIY ontstoppen: waarom je dit moet vermijden
Ik snap de verleiding om zelf met een spiraal aan de slag te gaan. Maar bij gedeelde riolering is dat riskant. Gemiddelde schade door ondeskundig handelen: €1.850. En je verzekering dekt dat vaak niet.
Het probleem is dat je vanaf jouw appartement niet kunt zien waar de verstoppping precies zit. Als die in de verticale leiding zit en jij forceert met een spiraal, kun je de leiding beschadigen. Dat gebeurde vorig jaar in een complex in Koudekerk, de bewoner prikte door een oude loden leiding, en we moesten de hele standleiding vervangen voor €6.500.
Chemische ontstoppers zijn al helemaal uit den boze. Die werken niet bij verstoppingen in verticale leidingen, en ze beschadigen oude koper- en loodleidingen. In Koudekerk aan den Rijn, waar veel historische leidingmaterialen zitten, zie ik regelmatig corrosie die verergerd is door agressieve chemicaliën.
Moderne ontstoppingstechnieken voor standleidingen
Wij gebruiken hoogdruk reiniging met 150 bar voor standleidingen. Dat is genoeg om vochtige doekjes, vet en andere ophopingen volledig weg te spoelen, maar niet zo krachtig dat het oude leidingen beschadigt. Bij hardnekkige verstoppingen in Boskoop, waar we die materiaalsmix hebben, gebruiken we eerst mechanische verwijdering en daarna hoogdruk spoeling.
De endoscoopcamera met 30 meter kabel is eigenlijk het belangrijkste gereedschap. Daarmee kunnen we vanaf de kelder de hele standleiding inspecteren tot aan de bovenste etage. Je ziet in real-time waar problemen zitten: wortels die zijn binnengedrongen (vooral in Aarlanderveen met veel groen), verzakkingen, breuken, of gewoon ophopingen.
Na de reiniging doen we altijd een doorstroomtest van 150 liter per minuut. Dat is de minimale capaciteit die een standleiding moet hebben volgens NEN 3215. Als die test niet wordt gehaald, weten we dat er structurele problemen zijn die verder onderzoek vragen. Bel voor professionele hoogdruk reiniging met garantie: 085 019 83 50.
Specifieke uitdagingen in Alphen aan den Rijn
In Ridderveld hebben veel nieuwere complexen PE-Xc leidingen. Die zijn flexibel en corrosiebestendig, maar ze kunnen inzakken als de fundering verzakt. We zien dat vooral in gebieden die dicht bij de Oude Rijn liggen, de grond is daar zachter. Camera-inspectie toont dan een ‘buik’ in de leiding waar alles blijft hangen.
Koudekerk aan den Rijn heeft een ander probleem: veel appartementen daar hebben nog originele loden leidingen uit de jaren 60. Die zijn inmiddels zo dun geworden door corrosie dat ze bij het minste of geringste kunnen scheuren. Daar adviseer ik VvE’s om preventief te vervangen, want een acute lekkage kost veel meer dan geplande vervanging.
In Boskoop en Benthuizen, met die landelijke ligging en lange leidingtrajecten, hebben we te maken met drukverhoging. Sommige complexen hebben een pompinstallatie in de kelder die afvalwater naar het gemeenteriool pompt. Als die pomp uitvalt, wat gebeurt, heb je binnen een paar uur wateroverlast in alle benedenappartementen. Daarom controleren we bij onderhoud altijd ook de pompinstallatie.
Wat te doen bij een acute verstoppping
Eerste regel: stop met water gebruiken. Geen toilet doorspoelen, geen douche, geen wasmachine. Elke liter die je toevoegt, maakt het probleem erger. Informeer je buren, vooral die boven je, en vraag ze hetzelfde te doen.
Controleer of het probleem alleen bij jou speelt of bij meerdere appartementen. Als je buren ook last hebben, zit de verstoppping in de standleiding en moet de VvE actie ondernemen. Bel direct de beheerder en maak duidelijk dat het om spoed gaat. Als de VvE niet binnen twee uur reageert, mag je volgens jurisprudentie zelf een professional inschakelen en de kosten verhalen.
Document alles: maak foto’s van teruglopend water, noteer tijdstippen, en bewaar communicatie met de VvE. Als er waterschade ontstaat, heb je dit nodig voor de verzekering. Spoedhulp 24/7 voor appartementencomplexen: 085 019 83 50, wij regelen direct contact met je VvE en zorgen voor schriftelijke rapportage.
Veelgestelde vragen over VvE en verstoppingen
Wie betaalt de ontstopping als de oorzaak onduidelijk is?
Bij onduidelijkheid over de oorzaak betaalt de VvE eerst de camera-inspectie. Die kost €75-€195 en toont exact waar en wat de verstoppping is. Als blijkt dat de verstoppping in de verticale standleiding zit, betaalt de VvE de volledige ontstopping. Zit het in de horizontale aansluiting van één appartement, dan is die eigenaar verantwoordelijk. In Alphen aan den Rijn werken we met vaste tarieven die vooraf worden gecommuniceerd.
Hoe vaak moet een standleiding preventief worden gereinigd?
Voor complexen in Alphen aan den Rijn adviseren we minimaal twee keer per jaar: maart-april en september-oktober. In oudere complexen zoals in Koudekerk aan den Rijn met historische leidingen, of in Benthuizen en Aarlanderveen met lange leidingtrajecten, is drie keer per jaar verstandig. Een collectief servicecontract kost €8,28 per appartement per jaar en reduceert noodoproepen met 72%.
Wat zijn typische verstoppingsrisico’s per seizoen in Alphen aan den Rijn?
Oktober tot december vormen de piekmaanden met 45% meer verstoppingen door vetophoping en bladeren via dakafvoeren. In de winter zien we bevriezingsproblemen in kelders, vooral in Ridderveld en Boskoop. Het voorjaar (maart-april) is optimaal voor preventieve reiniging om winterophopingen te verwijderen. Zomer geeft relatief weinig problemen, maar droogte kan leiden tot verharding van afzettingen.
Kan ik zelf een spiraal gebruiken bij een verstopte standleiding?
Dat raden we sterk af. Gemiddelde schade door ondeskundig DIY-ontstoppen bedraagt €1.850, en verzekeringen dekken dit vaak niet. Bij gedeelde riolering kun je vanaf jouw appartement niet zien waar de verstoppping zit. In Koudekerk aan den Rijn en Boskoop hebben veel complexen oude loden of koperen leidingen die makkelijk beschadigen. Professionele camera-inspectie voorkomt onnodige schade en vaststelling van aansprakelijkheid.
Juridische aspecten en VvE-regelgeving
Volgens het Bouwbesluit 2025 artikel 6.16 moeten alle appartementencomplexen ontlastvoorzieningen hebben in de standleidingen. In de praktijk ontbreekt dit in veel oudere gebouwen. De VvE is verplicht dit na te komen bij renovaties of bij structurele problemen.
NEN 3215:2025 schrijft voor dat standleidingen minimaal Ø110mm moeten zijn (Ø90mm bij spaartoiletten) en een hoogteverschil van 0,05 meter in het waterslot moeten hebben. Bij nieuwbouw in Benthuizen zie je dit wel toegepast, maar in oudere complexen in Koudekerk vaak niet. Dat verklaart waarom daar vaker verstoppingen ontstaan.
Voor ontstoppingsbedrijven geldt BRL 6000 certificering als ze werken voor VvE’s met contracten boven €5.000 per jaar. Wij zijn gecertificeerd en leveren altijd schriftelijke rapportages die juridisch bruikbaar zijn bij geschillen over aansprakelijkheid. Vraag naar onze VvE-servicecontracten: 085 019 83 50.
Waterschade en verzekeringen
Hier wordt het complex. Als een verstoppping in de VvE-leiding leidt tot waterschade in jouw appartement, claimt de VvE dit bij hun opstalverzekering. Jouw inboedel claim je bij je eigen inboedelverzekering. Maar als blijkt dat de verstoppping is veroorzaakt door nalatigheid van één bewoner (bijvoorbeeld bewust verkeerde spullen doorspoelen), kan die bewoner aansprakelijk worden gesteld.
Daarom is die camera-inspectie zo waardevol. Die toont niet alleen waar de verstoppping zit, maar ook wat de oorzaak is. Als we in de standleiding een verzameling vochtige doekjes vinden met daaraan een stuk wasgoed (ja, dat komt voor), kunnen we vaak via de positie in de leiding afleiden van welke etage het komt.
Gemiddelde waterschade in een appartement begint bij €3.000 voor alleen de begane grond. Als meerdere etages zijn getroffen, lopen de kosten snel op tot €8.000 of meer. Preventief onderhoud voor €248 per jaar (voor 30 appartementen) is dus een no-brainer vergeleken met één acute schade.
Seizoensgebonden aanpak voor VvE’s
Volgens mij moet elke VvE in Alphen aan den Rijn een jaarplanning hebben voor rioolonderhoud. In augustus sluit je het servicecontract af, zodat je voor de piekmaanden gereed bent. September-oktober doe je de eerste preventieve reiniging, precies voor de herfstpiek begint.
In november-december ben je alert op acute meldingen. Dit zijn de maanden waarin we 45% meer oproepen krijgen. Zorg dat bewoners weten wie ze moeten bellen bij problemen, en dat de VvE-beheerder 24/7 bereikbaar is of een volmacht heeft gegeven aan een ontstoppingsbedrijf om direct te handelen.
Januari-februari is relatief rustig, maar let op bevriezing in kelders. In maart-april doe je de tweede preventieve reiniging om winterophopingen weg te spoelen. En in de zomer (mei-augustus) plan je eventuele reparaties of vervangingen, want dan is de overlast voor bewoners het minst.
In Ridderveld en Boskoop, met die mix van oude en nieuwe leidingmaterialen, adviseer ik een extra inspectieronde in juni. Dan zie je of de winter schade heeft aangericht aan overgangspunten tussen verschillende materialen. Plan nu je preventieve reiniging voor 2025: 085 019 83 50, beschikbaar voor alle wijken in Alphen aan den Rijn.
Praktisch advies voor bewoners
Als je in een appartementencomplex woont, zijn er een paar dingen die je zelf kunt doen om verstoppingen te voorkomen. Ten eerste: spoel nooit vochtige doekjes door, ook niet die ‘doorspoelbare’. Gooi ze in de prullenbak. Hetzelfde geldt voor maandverband, wattenstaafjes, en tandzijde.
Vet is de tweede grote boosdoener. Giet het niet in de gootsteen, maar vang het op in een bakje en gooi het bij het restafval. In oktober en november, als we meer binnen koken, zie ik een directe correlatie tussen vetgebruik en verstoppingen. Dat vet stolt in de koude leidingen en vormt de basis waar andere rommel aan blijft plakken.
Let op signalen: als je toilet trager doorspoelt dan normaal, of als je borrelgeluiden hoort bij doorspoelen, meld dit direct bij de VvE. Wacht niet tot het water terugloopt. Vroege detectie voorkomt grotere problemen. En als je buren ook last hebben, is het vrijwel zeker een probleem in de standleiding.
Tot slot: zorg dat je weet waar de inspectieputten in je complex zitten. Bij een acute verstoppping kunnen wij sneller helpen als we direct toegang hebben tot de standleiding. In veel complexen in Aarlanderveen en Benthuizen zitten die putten in gemeenschappelijke kelders of parkeergarages, vraag de beheerder waar ze zijn.
Verstoppingen in gedeelde riolering zijn vervelend, maar met de juiste aanpak goed beheersbaar. Camera-inspectie geeft juridische zekerheid over aansprakelijkheid, preventief onderhoud voorkomt 72% van de acute problemen, en bij spoed zijn we 24/7 bereikbaar. In Alphen aan den Rijn kennen we de specifieke uitdagingen per wijk, van de historische leidingen in Koudekerk tot de lange trajecten in Benthuizen. Neem bij twijfel altijd contact op, want elke dag uitstel verhoogt het risico op waterschade. Wij denken graag met je VvE mee over een duurzame oplossing die past bij jullie complex en budget.
